Pfeifer: „Kein Gesetz untersagt die Umstellung auf Contracting“

Über die Realisierung von Contractingprojekten bei einem Totalausfall der Heizungsanlage sprach Andreas Klemm* mit dem Mietrechtsexperten Frank-Georg Pfeifer.

E&M: Herr Pfeifer, die Heizungsanlage eines Mietshauses fällt im tiefen Winter von heute auf morgen irreparabel aus. Kann hier Contracting zum Zuge kommen?

Pfeifer: Das sind in der Tat schwierige Voraussetzungen für die Realisierung eines Contractingprojektes. Häufig wird der Vermieter in solchen Fällen aufgrund des Zeitdrucks erneut eine Eigenregielösung wählen und die Installation einer neuen Heizungsanlage in Auftrag geben. Denn jeder Tag, an dem der Mieter im Kalten sitzt, führt zu Ansprüchen auf Mietminderung und eventuell auf Schadensersatz.

In rechtlicher Hinsicht ist die Installation einer neuen Heizungsanlage im Wege des Contractings aber ohne weiteres möglich. Kein Gesetz untersagt dem Vermieter, in solchen Fällen auf Contracting umzustellen. Auch formal dürfen dem Vermieter, der möglichst rasch die Wärmeversorgung wieder herstellen will, keine rechtlichen Stolpersteine in den Weg gelegt werden.

E&M: Ist der Vermieter an das Wirtschaftlichkeitsgebot gebunden? Muss er mehrere Vergleichsangebote einholen?

Pfeifer: Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt. Der Vermieter muss auch bei Zeitnot wirtschaftlich handeln. Der Totalausfall der Heizungsanlage im tiefen Winter kann hier nicht als Entschuldigung herangezogen werden, zumal dies zumeist veraltete Heizungsanlagen betrifft, bei denen sich erfahrungsgemäß ein Ausfall abzeichnet.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot fordert, dass der Vermieter vor Abschluss eines Contractingvertrages drei oder vier Vergleichsangebote einholt. Eine detaillierte Markterkundung muss er aber nicht betreiben. Contractoren, die auf die Schnelle kein Angebot abgeben können oder wollen, bleiben eben außen vor.

 

Der Vermieter wird demjenigen Contractor den Zuschlag erteilen, der das wirtschaftlichste Angebot abgegeben hat. Aber: Dieses muss nicht zwangsläufig das preisgünstigste sein. Vielmehr muss das Gesamtpaket stimmen. Bei seiner Entscheidung wird der Vermieter auch berücksichtigen dürfen, welcher Contractor am schnellsten eine neue Anlage installieren kann, damit die Mieter nicht länger im Kalten sitzen.

„Der Vermieter kann die Umstellungsankündigung nachholen“

E&M: Das neue Recht in Paragraph 556c BGB sieht vor, dass der Vermieter die Umstellung auf Contracting drei Monate vorher ankündigen muss. Ist das ein Hinderungsgrund?

Pfeifer: Nein, das ist kein Hinderungsgrund. Denn der Vermieter kann die Umstellungsankündigung nachholen, was sich mittelbar aus der Vorschrift des Paragraphen 11 Absatz 3 WärmeLV ergibt. Holt der Vermieter die Ankündigung unverzüglich nach Einbau der neuen Anlage durch den Contractor nach, erhält der Mieter die Ankündigung quasi mit drei Monaten Verspätung. Der Zeitraum verlängert sich, wenn der Vermieter die Ankündigung erst später dem Mieter zukommen lässt.

Der Vermieter hat dann allerdings hinzunehmen, dass sich die Frist, innerhalb derer der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung der Wärmelieferkosten erheben kann, die so genannte ‚Meckerfrist‘ nach Paragraph 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, entsprechend verlängert. Das wirkt sich aber dann nicht aus, wenn die neue Heizungsanlage im Februar eines Jahres installiert wird, die Umstellungsankündigung Anfang März nachgeholt wird und die Wärmelieferkosten ohnehin erst zu Beginn des Folgejahres abgerechnet werden.

E&M: Darf der Vermieter dem Mieter die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung erst nach Ablauf der drei Monate in Rechnung stellen?

Pfeifer: Das ist noch nicht abschließend geklärt. Es wird vertreten, dass der Vermieter für den Zeitraum, um den sich der Zugang der Umstellungsankündigung verzögert hat, nur die ‚klassischen‘ Heizkosten nach Paragraph 7 Absatz 2 HeizkostenV abrechnen darf und zur Umlage des vollen Wärmepreises, also inklusive Investitionskosten und Gewinnen des Contractors, erst nach Ablauf dieses Verzögerungszeitraums übergehen kann. Das liefe darauf hinaus, den Vermieter für die verspätete Umstellungsankündigung dadurch zu sanktionieren, dass er für diesen Zeitraum einen Teil des Wärmepreises aus eigener Tasche zahlen müsste.

Diese Auffassung teile ich nicht. Nach meiner Meinung darf der Vermieter die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung dem Mieter vollständig und von Anfang an in Rechnung stellen, und zwar auch dann, wenn er die Umstellungsankündigung erst nach Errichtung der neuen Anlage nachgeholt hat. Dafür spricht, dass der Gesetzgeber ursprünglich – im Referentenentwurf zur WärmeLV – ein Kürzungsrecht des Mieters vorgesehen hatte, dieses dann aber im weiteren Gesetzgebungsverfahren gestrichen hat. Dieses Kürzungsrecht kann nicht am Gesetz vorbei wiederbelebt werden. Letztlich wollte der Gesetzgeber die Umstellung auf Contracting erleichtern. Das muss auch in den Fällen gelten, in denen die Heizungsanlage im tiefen Winter irreparabel ausfällt.

* Dr. Andreas Klemm, Forum Contracting e. V., Düsseldorf

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